Sie haben den Arbeitsvertrag unterschrieben. Der Umzugstermin steht. Jetzt fehlt nur noch eine Wohnung in Zürich. Was sich einfach anhört, wird für viele Expats zum Albtraum: Schweizerdeutsch am Telefon, Bewerbungsmappen mit zwölf Dokumenten, Absagen ohne Begründung. Die Leerstandsquote in Zürich liegt bei 0,1 Prozent – gerade einmal 235 Wohnungen standen im Juni 2025 leer, wie die Stadt Zürich meldet. Ohne einen Makler, der Ihre Situation versteht, verlieren Sie wertvolle Wochen.
Das Wichtigste in 30 Sekunden:
- Prüfen Sie Sprachkenntnisse und Erfahrung mit internationalen Kunden vor dem Erstkontakt
- Unterscheiden Sie zwischen Miete und Kauf – die Anforderungen an den Makler sind verschieden
- EU-Bürger haben beim Kauf mehr Optionen als Nicht-EU-Bürger (Lex Koller beachten)
- Nutzen Sie Vergleichsplattformen mit verifizierten Bewertungen statt Bauchgefühl
In diesem Artikel
Warum die Maklerwahl für Expats in Zürich besonders kritisch ist
Der Zürcher Immobilienmarkt verzeiht keine Fehler. Ich habe Thomas begleitet, 38 Jahre, IT-Manager aus München. Er hatte alles richtig gemacht – dachte er. Sein erster Makler sprach kein Englisch, die Vertragsdokumente blieben unerklärt. Nach drei Monaten Verzögerung stand er kurz davor, seine Traumwohnung zu verlieren. Erst der Wechsel zu einem mehrsprachigen Makler brachte den Durchbruch: Innerhalb von vier Wochen war der Mietvertrag unterschrieben.
Der teuerste Fehler bei der Maklerwahl: Makler nur nach Sternebewertung auswählen, ohne Sprachkenntnisse und Expat-Erfahrung zu prüfen. In meiner Beratungspraxis führt das regelmässig zu Kommunikationsproblemen und Verzögerungen von zwei bis drei Monaten. Dieser Zeitverlust kann Sie die Wohnung kosten.
Das Problem ist strukturell. Bei einer falschen Wahl des richtigen Standorts oder Maklers stehen Sie als Ausländer automatisch hinten an. Vermieter bevorzugen Schweizer Mieter mit lokalen Referenzen. Ein Makler mit internationalem Netzwerk kann diese Lücke schliessen – aber nur, wenn er Ihre Situation wirklich kennt.
Kurz gesagt: Ein Makler ohne Expat-Erfahrung ist für Sie so nützlich wie ein Stadtplan ohne Strassennamen.
Die 5 Kriterien, die einen Makler expat-tauglich machen
Nicht jeder Makler in Zürich ist für internationale Kunden geeignet. Nach der Begleitung von zahlreichen Expat-Familien kristallisieren sich fünf Kriterien heraus, die den Unterschied machen: Sprachkenntnisse, Erfahrung mit internationalen Kunden, Kenntnis der rechtlichen Besonderheiten, Reaktionsgeschwindigkeit und verifizierbare Referenzen.
Meine klare Empfehlung: Wählen Sie einen Makler mit mindestens zehn Jahren Erfahrung und nachgewiesener Mehrsprachigkeit. Die Transaktionen der letzten 24 Monate zeigen, ob jemand aktiv im Markt ist – nicht die Gesamtzahl der Berufsjahre.
Welcher Makler-Typ passt zu Ihrer Situation?
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Wenn Sie EU-Bürger sind und mieten möchten:
Wählen Sie einen Makler mit schneller Reaktionszeit (unter 24 Stunden) und lokalem Vermieternetzwerk. Sprachkenntnisse: Englisch oder Ihre Muttersprache.
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Wenn Sie EU-Bürger sind und kaufen möchten:
Achten Sie auf Makler mit Notarkontakten und Finanzierungserfahrung. Die Preisspanne in Zürich reicht von CHF 790’000 bis CHF 5 Millionen je nach Segment.
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Wenn Sie Nicht-EU-Bürger sind:
Suchen Sie zwingend einen Makler mit Erfahrung bei Lex-Koller-Anträgen. Eine Prüfung durch den Bezirksrat ist erforderlich.
Für EU-Bürger, die mieten möchten
Als EU-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung stehen Ihnen die meisten Türen offen. Die Hürde liegt woanders: Sie konkurrieren mit Hunderten anderen Bewerbern um dieselbe Wohnung. Ein Makler mit direktem Vermieterkontakt verschafft Ihnen einen Vorsprung, bevor das Inserat online geht.
Die Mietkaution in Zürich beträgt maximal drei Bruttomonatsmieten – gemäss Art. 257e Obligationenrecht. Bei einer durchschnittlichen 3.5-Zimmer-Wohnung für rund CHF 3’400 monatlich bedeutet das über CHF 10’000 auf einem Sperrkonto. Planen Sie diesen Betrag ein.
Für EU-Bürger, die kaufen möchten
Gute Nachricht: EU- und EFTA-Staatsangehörige mit rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz können laut kantonalen Behörden Zürich uneingeschränkt Grundstücke erwerben. Keine Bewilligung erforderlich, keine Sondergenehmigung.
Der Prozess dauert dennoch länger als in Deutschland. Rechnen Sie mit 90 bis 180 Tagen vom Erstkontakt bis zum Notartermin. Ein erfahrener Makler kennt die Abkürzungen – und die Fallstricke.
Für Nicht-EU-Bürger: Was Sie zusätzlich beachten müssen
Hier wird es kompliziert. Gemäss Bundesamt für Justiz benötigen Personen ohne Schweizer Wohnsitz eine Bewilligung der kantonalen Behörde – das berüchtigte Lex Koller. Die Ausnahme: Mit Niederlassungsbewilligung C entfallen alle Einschränkungen.
Angehörige aus Drittstaaten mit Wohnsitz in der Schweiz dürfen bewilligungsfrei eine Wohnliegenschaft am Ort des Wohnsitzes erwerben. Klingt einfach. Ist es nicht. Die Bewilligungsbehörde im Kanton Zürich ist der Bezirksrat – und der prüft jeden Einzelfall.
Die 5 Fragen vor dem ersten Maklergespräch
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Sprechen Sie Englisch oder meine Muttersprache fliessend?
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Wie viele Expat-Kunden haben Sie in den letzten 24 Monaten betreut?
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Kennen Sie die Besonderheiten für Nicht-Schweizer (B-Bewilligung, Lex Koller)?
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Wie schnell reagieren Sie auf Anfragen – innerhalb von 24 Stunden?
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Können Sie Referenzen von anderen internationalen Kunden nennen?
So vergleichen Sie Makler in Zürich systematisch
In Zürich sind 409 Agenturen und 634 unabhängige Makler aktiv. Die Auswahl nach Bauchgefühl ist keine Strategie. Was Sie brauchen: ein objektives Raster, das die für Expats relevanten Faktoren abbildet.
Die folgende Übersicht zeigt Ihnen die fünf Kriterien, die Sie vor jedem Erstkontakt prüfen sollten – und wo Sie die Informationen finden.
| Kriterium | Warum wichtig für Expats | Wo prüfbar |
|---|---|---|
| Sprachkenntnisse | Vertragsverhandlungen ohne Missverständnisse | Maklerprofil, Erstgespräch |
| Transaktionen (24 Monate) | Zeigt aktuelle Marktaktivität | Vergleichsplattformen |
| Erfahrungsjahre | Krisenerprobung und Netzwerk | Maklerprofil |
| Kundenbewertungen | Echte Erfahrungen anderer Kunden | Verifizierte Plattformen |
| Preissegment | Passt der Makler zu Ihrem Budget? | Durchschnittlicher Verkaufspreis |
Der praktischste Weg: Nutzen Sie Plattformen, die verifizierte Bewertungen von tatsächlichen Käufern und Verkäufern anzeigen. Achten Sie auf das Transaktionsvolumen der letzten 24 Monate – nicht auf die Gesamtzahl der Berufsjahre. Ein Makler mit 20 Jahren Erfahrung, aber nur zwei Abschlüssen im letzten Jahr, kennt den aktuellen Markt möglicherweise schlechter als ein Kollege mit acht Jahren und zwölf Transaktionen.
Wenn Sie mehrere Makler in Zürich nach diesen Kriterien vergleichen möchten, können Sie über Vergleichsportale Immobilienmakler in Zürich vergleichen und nach Transaktionen, Erfahrung und Bewertungen filtern.
Die SVIT-Qualitätsstandards bieten eine zusätzliche Orientierung: Mitglieder des Schweizer Verbands der Immobilienwirtschaft unterliegen strengen Standesregeln und müssen alle vier Jahre ein Audit bestehen. Das ist kein Garant – aber ein guter Filter.
Ihre Fragen zur Maklersuche als Expat in Zürich
Brauche ich als Expat überhaupt einen Makler in Zürich?
Bei 0,1 Prozent Leerstandsquote und starker Konkurrenz um jede Wohnung: ja. Ein Makler mit lokalem Netzwerk kennt Objekte, bevor sie inseriert werden. Das spart Wochen – manchmal Monate.
Wer zahlt die Maklerprovision in der Schweiz?
In der Schweiz zahlt bei der Miete üblicherweise der Vermieter die Maklerprovision – anders als in Deutschland. Beim Kauf teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage, typischerweise zwischen 2 und 3 Prozent des Kaufpreises.
Kann ich als Deutscher in Zürich eine Immobilie kaufen?
Ja. Als EU-Bürger mit rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz können Sie uneingeschränkt Grundstücke erwerben. Keine Bewilligung erforderlich. Ohne Schweizer Wohnsitz greifen die Lex-Koller-Beschränkungen.
Wie lange dauert die Wohnungssuche als Expat typischerweise?
Bei der Miete rechnen Sie mit 30 bis 90 Tagen vom Erstkontakt bis zum Einzug. Beim Kauf sind 90 bis 180 Tage realistisch. Mit dem falschen Makler verdoppelt sich dieser Zeitrahmen schnell.
Was ist, wenn mein Aufenthaltsstatus noch nicht geklärt ist?
Viele Vermieter verlangen die B-Bewilligung für einen unbefristeten Mietvertrag. Ohne klaren Status müssen Sie möglicherweise mit einem befristeten Vertrag starten oder eine höhere Kaution hinterlegen. Klären Sie dies vor der aktiven Suche.
Und jetzt?
Ihre nächsten Schritte
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Klären Sie Ihren Aufenthaltsstatus vor der Maklersuche
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Filtern Sie Makler nach Transaktionen der letzten 24 Monate und Sprachkenntnissen
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Stellen Sie die fünf Fragen aus der Checkliste im Erstgespräch
Die Wohnungssuche in Zürich ist ein Wettlauf. Der richtige Makler ist Ihr Beschleuniger – der falsche Ihr Anker. Investieren Sie eine Stunde in die Recherche, bevor Sie Wochen in der falschen Begleitung verlieren.
Rechtliche Hinweise zum Immobilienkauf als Ausländer: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung zu Aufenthaltsbewilligungen oder Lex Koller. Maklerprovisionen und Marktbedingungen können sich ändern. Jede Immobilientransaktion erfordert individuelle Prüfung durch einen Schweizer Notar oder auf Ausländerrecht spezialisierten Anwalt.